Wohnungskauf: Gericht urteilt gegen Haftungsausschluss – Kläger erhalten Gewährleistung und Schadenersatz

OGH, 1 Ob 79/23h

Die Kläger als Käufer haben den Beklagten als Verkäufer in einem Fall von privatem Wohnungskauf auf Gewährleistung und Schadenersatz geklagt. Der zugrundeliegende Kaufvertrag enthielt eine Klausel, die den Verkäufer von der Haftung für bestimmte Bau- oder Erhaltungszustände der Wohnung befreite.

Nachdem die Kläger die Wohnung gekauft hatten, stellten sie fest, dass ein Schrankraum mangelhaft gedämmt war, was zu massivem Schimmelbefall führte. Das Erstgericht wies die Klage aufgrund dieses Haftungsausschlusses ab. Das Berufungsgericht entschied allerdings in weiterer Folge, dass die Klausel nicht für versteckte Mängel gelte und gab den Klägern mit einem Zwischenurteil Recht. Die Vertragsbestimmung sei aber dahin zu verstehen, dass für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar seien, gehaftet werde.

Der OGH bestätigte die zweitinstanzliche Entscheidung. Bereits in der bisherigen Rechtsprechung sind vergleichbare Vertragsbestimmungen dahin ausgelegt worden, dass nur die Gewährleistung für solche Mängel ausgeschlossen wird, die für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen sind. Dies folgt daraus, dass der Haftungsausschluss mit dem Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand des Objekts und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Besichtigung in Verbindung steht. Das war auch hier der Fall. Darauf, ob der vertragliche Hinweis auf die erfolgte Besichtigung mit dem Haftungsausschluss sprachlich „verbunden“ wurde, kommt es nicht an.